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是何原因:2016年1月份房贷不降反升?

发布时间:2020-12-25

2015年商贷5次降息,那么从2016年1月开始,咱们的月供会有什么样的影响呢?

现在银行基本上都是按年调息,所以,2015年商贷5次降息,购房者少还的房款会在2016年1月以后体现(有些朋友会到2月份才开始真正的少还房贷,这点稍后会详细解释)。

举个例子,如果您是等额本息还款法,商业贷款100万,还款20年,基准利率的情况下,今年比去年每个月少还706元,每月的还款额是6544元。

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2015年五次降商贷,四次降公积金贷,贷款100万能少还多少钱?

之前也能听到一些朋友说过,银行降息了,新年1月份还的钱反而会比去年12月的多一点点。

在此我要先说两点浅显的小知识:

1、 您多还的钱只能是本金,不是利息。所以大家不用太担心自己亏了。

2、 购房者一定要养成好习惯,在每年年初,主动到银行索取当年应还月供的表格,每月按照表格中提示的金额还款。这是因为,如果央行调息,等额本息客户的月供额就会发生变化;而即便是不调息,等额本金客户的每年度甚至每月度的月供额也都各不相同。大家不要因为少还款而影响自己的征信。

下面深究1月多还钱的原因,我们向北京多家商业银行的房贷业务负责人咨询,得到以下两种说法:

1减少的利息抵不过增加的本金,所以还款额度增加

究其原因,增加的月供主要由两方面合力作用:

一是新年1月的房贷还款利息采用分段计算,也就是2015年12月的利息按照老基准利率计算,2016年1月的利息按照新的基准利率计算。如果您的月供还款日为每月8日,在2016年1月份的还款额中,2015年12月9日-31日的利率仍是按照降息前的利率标准执行,时间长,利息相对较高;2016年1月1日-8日,则是按照降息后的利率标准执行,时间短,利息相对较低。 这一方面导致去年12月与今年1月还款的差额并不大。

(备注:6.15%为2015年初 5年期以上商贷基准利率;4.9%为2016年年初 5年期以上商贷基准利率)

二是等额本息还款中,本金与利息的比例发生了变化。银行每年计算的房贷月供额中“本金与利息”的比例都会做相应调整,根据“等额本息”的月供计算方式,对于同一笔房贷,还款期限越往后,本金的比例越大,利息的比例越小。2016年,1月1日利率降低后,月供中归还的本金占的比例变大,1月还款金额中的本金比上一期还款金额中的本金增加较多,这一方面导致1月月供可能多一些钱。