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这套房产出售是否要交营业税

发布时间:2020-11-07
  A先生打算出国,他有一套房产,为了出国后方便房子的处理,A先生出国前就把这套房产过户给妻子B女士。可是,A先生没想到B女士在出售这套房产时,还是遇到了意想不到的麻烦……

  个案陈述:

  A先生有一套房子,拿到房产证已经5年多了。一年前,A先生开始打算出国,考虑到出国后再处理这套房子会有很多手续,在国内国外来回跑会很麻烦,所以他就和妻子商量,把房子过户给仍留在国内的妻子。他以为这样一来,就能让妻子全权代表自己处理房子的事情。转眼一年过去,看到现在的房价高企,妻子想卖掉房子套现。在中介的介绍下,很快就找到了买家,并双方签订了合同,没想到这时却出了麻烦。

  买家担心B女士手中的新《房产证》不到5年,在交易中可能要支付5.5%的营业税和1%的个人所得税,但B女士则认为这套房子是老公过户给她,不需要支付5.5%的营业税和1%的个人所得税。买家要求:如果需要支付,则由B女士承担,但B女士并不愿意接受这一条款。为此,双方打算解除买卖合同,但中介公司表示,合同已经签下,中介的工作已经完成,如果双方要解除合同,仍要支付中介费和违约金共几万元。

  是非对错

  满堂红运营中心法律组法务专员许彦斐表示,B小姐在出售该套房产时,是否需要缴纳5.5%的营业税和1%的个人所得税,要看当初她先生过户给她的时候,采取的是哪种转名方式。不同的方式有不同的规定,在这个案例中,并不能一概而论谁是谁非。据业内人士介绍,像B女士的例子,在很多夫妻之间转移房产中都会遇到。有时夫妻离婚,一时冲动,就按照交易办理房产过户,结果为下一次买卖留下缴纳个人所得税的伏笔;有的只是夫妻间的过户,并不涉及交易,但是在中介公司的劝说下,也稀里糊涂地按照交易方式办理(这样中介可以收取较高的手续费),结果下次出售时,也要按照新房产证的年限决定缴税的票准。

  另外,许彦斐指出,A先生把房子过户给B女士,就以为可以由妻子全权代为处理房产,其实也是不对的。因为在夫妻关系存续期间,如无特殊情况,无论房产证上是一个人的名字还是两个人的名字,该房产都属于两人共有,因此在出售时,除非买家是一次性付款,可以由夫妻中的一方完成买卖;否则,都要夫妻双方到场签名,才能完成交易,如果一方不能出席,也要写一份书面委托书,证明由配偶全权代表方可。所以在这个案例中,除非买家一次性付款,否则B女士没有《委托书》,并不能独自完成交易。

  而一位法律专业人士进一步指出,在该房产出售的案例中,B女士要承担较大的责任,因为她应该首先明确,自己是否需要缴纳5.5%的营业税和1%的个人所得税,也就是说,她首先要弄清楚老公过户给她时采取的是哪种方式,如果是交易的方式,根据房产交易税费的有关规定,5.5%的营业税和1%的个人所得税要由卖方承担,所以B女士不能因此提出解除合同,否则要承担相关赔偿。

  涉及法规:

  许彦斐介绍,根据房产转移规定,一般来说,夫妻间转换房产所有权,有出售、赠与、离婚析产几种方式,每种方式在以后的房产交易中,所产生的手续费及税费各不相同。

  1、出售。按照普通的出售转让方式计算税费。在第二次交易中,以新房产证的出证日期是否满5年,判断是否需要缴纳个人所得税。

  2、赠与。赠与费用:产权登记费+印花税+交易服务费+赠与公证费(公证处收取)。赠与的房产再转让,要看产权来源而定。如果产权来源为直系亲属的,要调出上一手的房产证,看上一手房产证是否满5年,且是业主唯一生活住房,符合这两个条件,就可以免交个人所得税,否则,要按照转让收入的20%缴纳个人所得税及5.5%的营业税。如果产权来源是非直系亲属的,则要看赠与后的房产登记时间是否满5年,如果不满5年,则要缴纳个人所得税。

  3、离婚判决。持法院《判决书》到房屋登记中心办理转名手续,并缴纳产权登记费。再转让时,也要调出上一手的房产证,以上一手房产证的登记时间计算税费。

  许彦斐提醒说,在新《房产证》上有“产权来源”一项,上面会注明该房产在上一手的转移中是属于哪种方式。